[기사스크랩] 모기지금리 급등에 美주택시장 꽁꽁…"그래도 리츠" 외치는 월가

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모기지금리 급등에 美주택시장 꽁꽁…"그래도 리츠" 외치는 월가 [매경 월가월부]

미국판 주택담보대출인 모기지론 금리 연 6% 넘어, 주거용 리츠(REITs 부동산 투자신탁사) 주가 주목 

기준금리 인상이 빨라지면서 대출 부담으로 집값 하락 가능성 대두 

FOMC에서 금리 상승기 내 집 마련에 나서는 청년층에 대해 계획을 수정해야 할 것이라고 언급 

주간 30년 모기지 고정금리는 13년 만에 최고치 급등 

*30년 만기 고정금리는 모기지 대출 시 가장 많이 활용되는 지표 

주택시장 매매거래 감소로 2007~2008년 당시 서브프라임 위기가 재현될 수 있다는 불안감

 

리츠종목을 인플레이션 시기 주가 낙폭이 상대적으로 작은 방어주로 꼽고 있음. 

물가 상승->임대료 상승->높은 배당수익 

리츠는 배당 가능한 이익의 90% 이상을 배당금으로 지급해야 법인세가 면제됨 

리츠 주가 낙폭이 비교적 작고 배당수익률도 3%선으로 높은편

 

주거용 리츠 주목: 직장인들의 주거 임대 수요 증가, 9월 미국 대학 대면수업 재개에 따른 학생들 주거 임대 수요 증가세 

*대표종목:

아발론베이: 주거용 리츠 시가총액 1위, 캘리포니아, 북동부 지역 고급 아파트 임대사업

에퀴티 레지덴셜: 아발론베이의 경쟁사

아메리칸 캠버스 커뮤니티스: 시애틀, 샌프란시스코 등 서부 지역 대학가 기숙사 임대 사업

미드 아메리카 아파트먼트 커뮤니티스: 선벨트 지역에서 주거용 임대 사업 

 

*리츠 투자는 사업운영수익(FFO)와 P/FFO 수치를 눈여겨 봐야함. 

FFO (Funds From Operation): 사업 운영을 통해 나온 현금 흐름을 반영한 지표. 순이익에 감가상각비용, 부동산 매매 손익을 더한 값에서 이자 수익을 뺀 것. 당기순이익+감가상각비-자산매각차익. 

P/FFO: PER와 유사 개념. 시가총액/FFO.

NAV (Net Asset Value): EPS와 유사  개념. (총자산-총부채)/유통주식수. 

P/NAV:  PBR과 유사 개념. 1보다 작으면 저렴, 크면 비쌈. 주식가격/NAV.